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楼房漏水产生纠纷怎么办?

2018-11-14 09:51:43 来源:北京日报 作者: 编辑:周怡琳 实习编辑 唐伊虹

  楼房漏水产生纠纷怎么办?

  很多老旧小区出现室内防水破损老化、公共管线老化、供暖主管道老化、阻塞等问题,导致房屋漏水,由此引发的纠纷也逐年增多。那么,房屋漏水后产生纠纷应当如何解决呢?

  共用管道堵塞责任人不明

  所有业主共担责

  案例回放

  26号楼3门一至六层的所有房屋共用一个排水管主管道。一天,203号房屋卫生间溢水,污水通过楼板流至103号老徐家。随后,老徐通过物业维修人员查找漏水原因,在打开自家卫生间内主下水管观察口后,从中抽出一根近5米长的软管,此后该楼层再未发生溢水事件。老徐认为,下水道排水主管线堵塞导致溢水,楼上住户均有责任,因此,起诉楼上所有住户和物业赔偿自家损失共1.2万元。

  法院经审理认为,此次事故可以确认,排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源,也无法查明具体责任人,无法确定责任比例,因此物业公司无责任,应当由包括老徐在内的共同使用管道的六户业主平均分担老徐所受的财产损失。按市价估值,最终判决楼上五户住户分别赔偿老徐财产损失1350元。

  法律提示

  相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题。共有部分应分为两大类:一是法定共有,即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等;另一部分是自然共有部分,即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。对于共有部分,相邻各方共同使用人应当共同维护公共设施,保证公共设施的正常使用。

  正常情况下,共用水管道属于公共设施,由物业公司进行维护保养。但该案根据漏水原因,是个别业主不当使用通下水道工具导致的,由此免除了物业公司的责任。从维护公共利益角度出发,共有设施在业主使用过程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时,在无免责事由的情况下,共有设施各业主共同承担赔偿责任。

  楼上漏水物业未修好

  业主物业都承担损失责任

  案例回放

  家住402室的小郭发现卫生间房顶漏水,急忙告知楼上502室的业主小陈,并向物业公司报修。物业工作人员检查后认为是楼上502室的问题,但因小陈出差在外没有立即维修。在此期间,402室的漏水情况更为严重,并导致水持续漏往楼下。两个月后,物业工作人员进入502室维修,对卫生间地面做了新的防水措施,结果第二天依然漏水。因物业不能提出有效的施工方案,502室住户拒绝其进入维修。小郭认为漏水主因是楼上卫生间引发的,而物业在处理过程中有过失,二者都应对自家的财产损失进行赔偿,因此诉至法院要求排除妨害,解决漏水问题并赔偿损失1500元。法院经审理认为,根据双方陈述漏水事实及维修过程,小陈对502室负有维护管理的义务;物业公司没有彻底查找漏水原因,也没有采取有效维修措施根治漏水,导致损失扩大,二者对小郭的财产损失应当各承担50%的责任。

  法律提示

  公民的合法权益受法律保护,损坏他人财产的,应当折价赔偿,受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人应当赔偿损失。楼上业主存在漏水问题(也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的),漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人,对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失,理应进行赔偿。

  另外,侵权责任法第六条规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务,物业公司因在维修过程中有过错,也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。在此提醒物业公司,对于物业范围内的业主共有部分,物业应当定期巡检,发现问题及时维修、更换;对于业主委托维护的专有部分,也应积极主动维修和养护,积极协助解决问题。

  供暖设备老化致漏水

  供热单位失责共担责

  案例回放

  301室小马家暖气片漏水渗到楼下,导致201室小张家的部分家具及重要物品损坏。小张要求解决漏水事故并索要赔偿,遭到小马的拒绝,理由是其从未对自家的暖气片进行过改造,漏水是由于暖气管线老化、超过使用年限造成的,责任应由供热公司承担。供热单位辩称,暖气管线漏水部分是在用户自用部分,应由用户自行负责。经法官现场勘验后查明,漏水原因是供暖设备老化并非人为。因此,法院认为,供热单位应对供暖设备中共用设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任,住户对自用采暖设施承担维护、维修和更新的责任,但本案中201室和301室适用的供热管道是串联式的,无法区分共用和自用,故判决供热单位和小马各承担50%的责任。

  法律提示

  供热管道发生漏水时,主要看该段漏水管线由谁管理,即“谁管理、谁维修”。对于公共部分,一般供热公司和物业公司会在合同中约定,未作约定的,一般供热公司管理范围是到用户的楼头入口装置的第一道阀门,从阀门后开始则由物业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于自行维护的部分,如果发生漏水则由业主承担赔偿责任。因此提醒住户、供热公司以及物业公司,每当在供暖季来临之际,应对供热管道各自管理部分进行全面检修和谨慎改造,在供暖试行阶段注意查看暖气是否有异常,避免跑水,造成损失。

  (作者单位:北京市房山区人民法院)

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