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业主卖房中途反悔反指买家违约 法院判赔49万

2017-07-17 16:39:51 来源:金羊网 作者:董柳 倪丽珠 黄杰波 编辑:李柯影 实习生 郑珂

  房价上涨,这对“持房待售”的卖家来说,无疑是有利的,但是,如果房子卖早了呢?已经签了合同的卖家,看到不断上涨的房价,不免“痛心疾首”,甚至一些不诚信的卖家会想办法找各种理由来中止合同。殊不知违反房屋买卖合同约定,有可能被判高额赔偿,结果得不偿失。记者今天从广州市番禺区法院了解到,该院近日审理了一宗房屋买卖合同纠纷案,买家李某诉称,业主袁某于2016年8月5日在毫无凭证之下,曲意捏造,通知买家应先支付的房款由64万变为104万元并因而反指买家违反合同条约,故买家李某请求法院判决业主袁某承担违约责任,赔偿49万元(按成交价245万的20%计算)。最终番禺法院判被告袁某向原告李某赔偿49万元,二审广州中院维持一审原判。

  合同突然中止,是原告违约?还是配偶对卖房不知情合同无效?

  2016年4月8日,原、被告在中介的介绍下签署了《房屋买卖合同》及《合同附件》,合同约定原告李某购买被告袁某位于番禺区兴南大道的一所房屋,房价为人民币245万元,并于签约当日支付定金10万元。李某称,2016年8月4日,其根据合同条款,转账部分房款人民币64万元给袁某垫资赎契,按照买卖合同的约定,袁某应于收齐该笔房款后,还清银行贷款、出具还清贷款证明、协助买家申请银行按揭。

  孰料,2016年8月5日,袁某突然通知李某其应支付的房款应为104万元,甚至反指李某违反合同条约。2016年8月6日,在未有知会的前提下,袁某向李某强行退回已收房款64万,无理由拒绝履行《房屋买卖合同》及其附件。原告李某遂诉至法院,请求解除合同及被告退回定金10万元,并要求被告承担违约责任,按买卖合同中的“违约责任”规定向原告赔偿49万元。番禺法院一审期间,被告袁某答辩称,按照合同的约定应该由李某垫资赎契,即李某应该付104万而非64万元,李某没有按照合同约定履行垫资义务,构成了根本违约,其保留追求对原告的违约责任。而在广州中院二审期间,袁某又称,涉案房屋属于袁某与妻子的夫妻共有财产,袁某出卖房屋没有取得妻子的追认同意,其行为属于无权处分共有财产的无效行为,因此涉案《房屋买卖合同》及附件因违法无效。

  房屋买卖合同突然中止,被告在一审二审期间的辩称却又不相同,究竟是原告违约?还是配偶对卖房不知情合同无效?亦或是另有他因?对于被告称涉案房屋为夫妻共有财产,其无权处分的说法,二审广州中院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款约定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,无论涉案房屋是否属于夫妻共有财产,袁某以无权处分主张合同无效没有法律依据,法院不予支持。

  案件争议焦点:原告应出多少钱垫资赎契?

  截至2016年8月28日,被告贷款余额为1039282.86元,证明提前还款赎契仍需支付一百多万元给银行。根据双方补充协议的第五条,确实是买方垫资赎契,但就具体的垫资金额,双方出现了争议。原告李某认为买方垫资赎契并非全额垫资赎契,是该条后面的约定由原告垫资64万元即可.而被告袁某认为应由李某全额垫资,该64万元不是垫资赎契的一部分,是属于首期款属于首期三成付款比例,银行通知提前还贷的钱是104万元,所以原告的垫资款应当是104万元。

  经审理查明,原告其所需垫资的金额为64万元。虽然附件第5条写明由买方垫资赎契,但该条后续内容则对卖方申请提前还贷及买方垫资赎契的义务进行了细化。根据该条约定,首先由卖方申请提前还贷手续,待银行同意提前还贷后告知买方,由买方在银行通知预约扣账日或之前,提取首期楼款64万元转入卖方贷款账户,待银行扣划该64万元后即视为卖方收取相应楼款。

  该条款表明两层意思:一是李某应当垫资64万元,二是该垫资64万元作为李某支付的首期楼款,在银行扣账之后,视为袁某已收取该笔房款。原告已先支付了10万元的定金,之后支付了首期房款64万元,同时又向银行申请了贷款171万元支付楼款余额,这三碧款项正好符合合同约定的还款房屋金额245万元。

  综上,番禺法院认为,本案中,李某应按约承担部分垫资赎契义务,而非全额垫资赎契义务,其所垫资的金额应为64万元,而非袁某主张的104万元。李某在2016年8月4日按约将64万元汇入袁某贷款账户,应视为李某已履行了附件第5条约定的垫资赎契义务。而袁某在收到该64万元后,又将64万元退回给李某,拒绝接收该64万元,致使双方之间的房屋买卖合同不能继续履行,袁某的行为违反了房屋买卖合同第六条第1项第(1)“一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款”的约定,已构成违约。综上所述,法院判被告袁某向原告李某支付违约金额49万元(按成交价245万的20%计算)。

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