导 语Introduction

　　春节过后，央行频频收紧信贷，接连上调常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回购中标利率，被称为“政策性加息”。尽管利率的上调尚未传导至银行的公开存贷款，但房贷政策开始收紧。

　　广州多家银行取消房贷利率85折优惠，将优惠折扣调高至9折，甚至95折；北京、上海9折以下利率优惠绝迹；北京更是将二套房贷款年限从最高的30年缩减至了25年。

　　楼市“钱紧”

　　热点城市或全面跟进 房价迎长周期拐点？

　　就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

　　天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。而在1月时，天津各银行首套房贷平均利率是4.14%，位居全国最低。

　　北京收紧房贷 二套房贷款期限不得超25年

　　北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。值得注意的是，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

　　楼市遇冷？ 去杠杆决心显现

　　2017年仍须防止热点楼市过热

　　就热点城市而言，当前面临的任务，依旧是防止楼市过热。近期，京沪深等大城市“类住宅”火热，就是楼市需求旺盛的一个缩影。货币政策被动宽松和“资产荒”预期下，尽管去年10月以来楼市需求被抑制，交投表面上看趋冷淡，但摁住葫芦浮起瓢，更灵活的市场正在顺应投资需求，为资金寻找“新出口”，这就是“不限购”和作为泡沫洼地的“类住宅”市场。

　　央行收紧“钱袋子” 房企资金链面临严峻考验

　　随着房贷拧紧水龙头，分析人士指出，“收紧信贷”将波及一手房销售市场，会影响开发商的销售回款速度，从而限制公司现金流。中原地产首席分析张大伟表示，从去年四季度开始，部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况，但是，目前并未对企业的经营状况产生直接影响。不过，张大伟认为，今年下半年，房企融资将会面临重大考验。

　　后市观察

　　楼市正在“降温”但拐点并未到来

　　就调控的效果而言，目前一二线城市楼市降温的局面不太可能持续较长时间，更不会成为楼市的中期拐点。须知，虽然楼市调控的意愿是好的，但调控并没有改变一二线城市楼市紧张的供需关系。就2017年的楼市而言，调控措施能否延续全年暂且不论，可以确定的是，目前北京（楼盘）、上海等城市都做出了未来建设用地只减不增的规划，在一二线城市土地供给普遍收缩以及刚性需求持续累计、难以有效释放的情况之下，全年房价温和上涨仍是大概率事件。

　　新定位：在去杠杆通道中前行

　　“从我们了解到的数据看，目前房地产的杠杆率还没有明显下降，企业国内贷款、个人定金及预付款、公积金按揭贷款甚至有所上升。但房企发债明显萎缩，2016年11月房企发债为零。据有关方面消息，房企公司债发行基本停止，已拿批文的也暂停。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

　　他分析，房地产调控高压政策短期不会改变，只会更严，对象就在信贷和非标资产。实际上，一线城市、热点二线城市成交量已明显下滑，部分城市价格挤泡沫，房价将回归相对平稳的位置，但不会大幅下跌。